广州天河资产评估

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（一）

央行、国务院、发改委高层密集表态

　　这两天各地掀起“限购潮”，政府高官也在不同场合提及房地产市场，总体基调依然是，中国金融体系总体健康，但房地产市场可能存在风险，要引导资金流向实体，严加防范地产泡沫。

　　18日晚间央行官网放出新闻稿，称央行行长周小川在首次金砖国家财长和央行行长会议上提到：

　　中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

　　今天早上，国务院副总理张高丽在“中国发展高层论坛2017年会”作主旨演讲，关于房地产市场，广州天河企业资产回收估值高效他提到了以下要点：

　　我们现在整个金融资产的量是非常大了，但是我们现在引导金融往实体经济，这样我们实体经济，才能发展，现在有的流向房地产，搞不好的话，很可能会形成泡沫，我们将严加防范，将会一步一步的，稳妥的，来进行调整。

　　在同一会场上，国家发改委主任何立峰表示：

　　1，当前中国经济发展面临三大结构性的失衡，一个是实体经济结构性的供给失衡……。二是金融和实体经济的失衡，存在着资金脱实向虚的现象……。三是房地产和实体经济的失衡，大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。

　　2，要坚持因城因地去库存，按照房子是用来住的，不是用来炒的定位，分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业。

（二）

　　2月70城房价环比上涨

　　2月，一二线城市新房价格涨幅有所回升，三线城市继续保持较高增速。值得指出的是，一线城市二手房价格涨幅较大。

　　据国家统计局数据，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%（上月持平），二线城市上涨0.3%（上月0.1%），三线城市上涨0.4%（上月0.4%）。

2017年2月70个大中城市新建商品住宅价格指数

　　房价上涨城市数量也有明显增加。全国70个大中城市中，2月56座城市新建商品住宅环比上涨，1月为45座广州天河企业资产回收估值高效；67座城市同比上涨，1月为66座。

　　从二手房价格走势来看，一线城市中仅深圳价格下降，北京、上海、广州环比均上涨，且增速较1月有较大幅度增加。

2017年2月70个大中城市二手住宅价格指数

（三）

　　老司机们说：

　　每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。

　　咱们摘几个老司机语录：

　　第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。

　　郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。

　　水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。

　　我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。

　　政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

　　政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

　　结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

　　央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。

　　按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。

　　你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。

　　即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

　　当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。

（四）

操作路线图

　　综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。

　　在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。

　　空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：

　　1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关广州天河企业资产回收估值高效；

　　2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；

　　3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；

　　4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。

　　选择城市会越来越重要：

　　1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；

　　2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

　　时间呢，我觉得有个房价轮动地图。

　　深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。

　　深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

　　就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？

　　深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

　　因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：

　　第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；

　　第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；

　　第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；

　　其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

　　说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。

　　来源:华尔街见闻、格隆（guru-lama）/特姐